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业主委员会是否具有诉讼主体资格?

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纪检委员 发表于 2018-3-4 09:36:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
纪检委员
2018-3-4 09:36:05 140 0 看全部
1.业主委员会依据业主大会决议在授权范围内以业主委员会名义从事法律行为,具备诉讼主体资格——徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案
案例要旨:业主委员会依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定成立,具有一定目的、名称、组织机构与场所,管理相应财产,是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议,在授权范围内,以业主委员会名义从事法律行为,具备诉讼主体资格。
物业管理用房依规划定点建造,为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所,依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款的规定,为业主共有。在建筑物竣工验收交付后,物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置,应当由业主共同或业主大会决定。
案号:(2012)泉民初字第1486号
审理法院:江苏省徐州市泉山区人民法院
来源:《最高人民法院公报》2014年第6期(总第212期) 2.业主委员会无权以自己的名义对开发商擅自更改规划减少公共区域的行为提起诉讼——酉阳县怡豪国际公寓业主委员会诉重庆怡豪房地产开发有限公司物权纠纷案
案例要旨:物业管理条例第十九条规定,业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主委员会起诉开发商擅自更改规划减少公共区域的行为不属于物业管理活动,因此,业主委员会无权以自己的名义对开发商擅自更改规划减少公共区域的行为提起诉讼。
案号:(2012)渝四中法民初字第29号
审理法院:重庆市第四中级人民法院
来源:《人民司法·案例》2013年第6期

3.业主委员会在维护全体业主共同利益时具有诉讼主体资格——长沙市麓山南路园丁新村业主委员会诉陈丽华排除妨害纠纷案
案例要旨:物业服务用房所有权属于全体业主共同所有,物业公司出卖物业服务用房属于无权处分,即使该物业服务用房无法进行权属登记公示,小区业主购买该物业服务用房亦不构成善意取得;业主委员会虽然不具有完全权利能力,但在维护全体业主共同利益的时候可以提起诉讼,具有诉讼主体资格。
案号:(2011)长中民三终字第2698号
审理法院:湖南省长沙市中级人民法院
来源:《人民法院案例选》2012年第3辑(总第81辑)

法信·学者观点
1.
关于业主委员会的诉讼主体资格问题
根据《民事诉讼法》第四十九条(《中华人民共和国民事诉讼法》(2017修正)第四十八条)、最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条之规定(该法已失效),业主委员会符合“其他组织”条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。
从《物权法》的立法过程来看,有几稿曾规定业主委员会可以作为诉讼主体。现在《物权法》第八十三条第二款只规定了“业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼”,并没有规定业主委员会可以提起诉讼。
反对业主委员会作为诉讼主体的主要理由是,如果承认它可以做原告,那么它必然可以做被告,如果作为被告败诉了,那么业主委员会如何承担责任呢?因为它没有自己的独立财产。理论认为,承认业主委员会的诉讼主体资格,在法律上有诉讼担当理论做支撑,在实践中不太可能出现业主委员会侵犯物业服务企业权利的情况,如果侵权,只能是个人侵权,不可能是业主委员会侵权。
因此,依法成立的业主委员会在其职责范围内,经业主代表大会授权,有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜,以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条也明确,物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持;也肯定了业主委员会的诉讼主体资格。
与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜,业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。
在审判实践中,需要注意的是业主大会和业主委员会选举中的纠纷不属于人民法院民事案件受理及审理范围,应当告知当事人向有关行政部门申请解决,当事人坚持起诉的,应当以不符合《民事诉讼法》关于起诉与受理的规定为据,裁定驳回起诉。
另外,就目前而言,业主委员会虽然有权提起诉讼,请求解除物业服务合同等,但是业主委员会毕竟是一个特殊的诉讼主体,它自己并没有相应的对外承担民事责任的责任财产,因而并不具有相应的民事责任能力。虽然业主委员会为物业服务合同当事人,但是其并非物业服务合同约定的物业费交付义务人,该种义务的承担者仍然是业主个人,因此物业服务企业对业主委员会提起该种诉讼的被告不适格,此时,人民法院应当判决驳回物业服务企业对业主委员会的该种诉讼请求,并告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
(摘自《物权纠纷裁判标准规范》,吴庆宝主编,人民法院出版社2009年版)

2.
业主委员会是否具有诉讼主体资格的判断
业主委员会的诉讼主体问题,在《物权法》起草过程中就具有争议。前已述及,《物权法》第三次、第四次审议稿规定,业主委员会可以以自己的名义提起诉讼,但第五次审议稿之后均不再规定。2008年的最高人民法院建筑物区分所有权司法解释征求意见稿,曾试图突破《物权法》的立法局限,承认业主委员会等的诉讼主体地位。但最终通过的《建筑物区分所有权解释》也不再涉及此问题。
目前实务与学者通说认为,业主委员会符合我国《民事诉讼法》第四十九条(《中华人民共和国民事诉讼法》(2017修正)第四十八条)所规定的“其他组织”的条件,因此其作为原告的主体资格已被法律确认,但法律上并未承认其被告主体资格。这主要是考虑到业主委员会无独立财产,不能独立承担民事责任。
我们认为,从理论上赋予业主委员会完全的(原被告)诉讼主体资格是没有障碍的,可行的。事实上,“独立承担责任”并不是判断一个组织是否具有法律上诉讼主体资格的前提条件;另外,业主委员会背后真正的权利义务主体是全体业主,业主委员会对外行为的法律后果,理应由全体业主来承担。
例如,当需要全体业主承担责任时,可以依法对允许转让的业主共有财产予以折价、拍卖;可以强制执行业主共有财产的经营收益;可以对物业管理费用收入中属于业主结余留存的部分予以扣划,等等。当上述财产仍不足以承担责任时,还可要求全体业主根据其专有部分的比例按月或一次性缴纳一定费用。当然,如果业主委员会的行为违反了法定职责,或超越了业主大会的决议与授权范围而造成侵权或违约的,以及部分业主委员会委员未依法定程序,擅自以业主委员会的名义从事经营活动或物业管理活动而造成侵权的,其行为的后果,则不得由全体业主承担,而应由有过错的业主或业主委员会委员来承担责任。

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